최근 국내외 경제 시장은 원재료 가격, 물류비 안정화에도 불구하고 중국 시장 침체 및 고금리에 기인한 수요 위축 등 글로벌 경제 불확실성이 증가하고 있다. 국내 창호 시장 역시 건축비 증가, 금리 인상 영향으로 신축 분양 시장의 침체가 지속되고 있고 개보수 시장도 주택 거래량 회복이 안 되면서 어려움을 겪고 있기는 마찬가지이다. 전반적으로 어려운 시장 환경 속에 최근 건설경기 통계지표를 참고로 2024년 올해 국내 창호 시장을 전망해봤다.
허가, 착공, 분양 등 모든 지표 역대 최저 수준
최근 건설 시장은 지난해 상반기 건설경기실사지수가 소폭 회복하면서 일부 개선되는 모습을 보이기도 했지만 하반기에 다시 둔화되는 모습이 나타났다. 지난해 착공물량의 시차효과에 따라 건축 마감공사가 늘어 당초 예상과 달리 건설투자가 증가세를 보였지만 전체적으로 건설 선행지표로 인식되는 건설수주, 건축허가, 착공, 분양 등 거의 모든 지표가 역대 최저 수준을 기록했으며 주택매매거래량도 시장에 영향을 주기에는 역부족이었다.
여기에 미국의 금리 인상 기조, 국내 경제의 저성장 전망, 가계대출의 급격한 증가에 따른 내수 위축 및 소비심리 저하 등 수요기반의 불안요인은 여전히 지속되고 있어 향후 국내 건설경기의 불확실성 역시 높은 상황이다.
이처럼 최근 국내 창호 업계는 건설경기 및 부동산시장 악화가 지속되면서 어려움을 겪고 있다. 다행히, 한동안 가파르게 오르던 원자재 가격이 지난해부터 안정 흐름을 보이면서 업계 이익을 개선시켜 주는 점은 긍정적인 요소로 작용하고 있다.
올해 국내 창호 시장 전망은 녹록치 않다. 현재 건설 시장은 경기 불황과 고금리, 미분양에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등 수 많은 악재가 쌓여 있는 상황이다.
특히 금융시장 불안, 생산요소 수급 차질, 공사비 상승 등 부정적 요인이 부각될 경우 건설경기 침체는 더 심화할 가능성이 있다. 창호 업계에서는 주택수주 부진 등 경기전반의 불황이 계속 이어지면 창호재의 수요가 줄어들 가능성이 높아 올해 사업여건과 실적은 좋지 않을 것이라고 진단하고 있다.
지난해 말 건설산업연구원이 발표한 ‘2024년 건설경기 전망’자료와 ‘건설 동향 브리핑’ 자료를 살펴보면 올해 2분기를 전후해 국내 건설 시장이 침체기에 진입할 것이란 전망이 나오고 있다.
건설산업연구원 건설 동향 브리핑 자료에 따르면 최근 준공을 앞둔 건축공사가 활발해 동행지표인 건설기성은 양호하지만, 신규공사의 위축으로 선행지표인 건설수주가 감소해 향후 건설경기가 침체할 것으로 예상했다. 건설경기는 건설수주와 건설기성의 변화를 통해 파악할 수 있다.
건설경기 선행지표인 건설수주는 발주자가 제시한 공사의 계약한 총금액으로, 건설업체는 계약 이후 착공과 준공을 통해 기성금 등 사전에 계약된 금액을 수취하게 된다. 건설경기 동행지표인 건설기성은 특정 시점까지의 시공 실적을 통해 기간별로 분할 수취하는 공사비로서 기간 동안 실제 행해진 공사 물량을 뜻한다.
전년 동월 대비 증감률 추이를 살핀 결과, 건설수주가 2023년 2월부터 9월까지 8개월 연속 감소세를 지속하고 있는 데 반해 건설기성은 지난 2022년 5월부터 17개월 연속 증가세를 지속했다.
선행지표인 건설수주가 부진한 영향으로 향후 건설기성이 감소할 것으로 전망되며, 건설기성은 평균적으로 정점을 기록한 이후 12~15개월 지나면 감소하는 것으로 분석됐다.
이와 같은 패턴을 놓고 봤을 때 건설기성이 지난해 2월에 19.5% 증가해 정점을 찍은 만큼 올해 2월에서 5월 사이 마이너스로 돌아설 것으로 예상하면서 2022~2023년 건축 착공이 위축된 영향으로 건축기성은 2024년 2분기를 전후해 6% 내외로 감소할 가능성이 있으며, 이 같은 상황은 1년 이상 지속될 것으로 전망되고 있다.
올해 인허가 30만호, 착공은 25만호, 분양은 25만호, 준공은 30만 내외 예상
정부에서는 오는 2027년까지 인허가 기준, 270만가구의 주택을 공급하겠다고 밝혔었다. 이 중 지난해 목표가 47만가구였지만 지난해 10월 기준, 인허가 실적은 목표치의 절반이 조금 넘은 약 27만여가구 수준이었다. 분양물량은 지난해 28.6만호 분양을 계획했지만 10월까지 약 14만호 분양으로 2022년 감소에 2년 연속 감소했으며 이 같은 분양물량은 2017년 17.3만호 이후 최소 분양물량이다.
입주물량은 올해 전국적으로 입주물량이 크게 줄어들 전망이다. 작년 전국 아파트 입주(예정)물량은 약 37만 가구로 전년대비 3.4만 세대가 증가했다. 올해는 약 32만7천여 가구 수준을 기록할 것으로 예상되고 있다.
2024년 올해 예상되는 서울 아파트 입주물량은 1만921가구다. 이는 2000년 이후 최저 수준이다. 과거 입주물량이 가장 적었던 2011년 2만336가구보다도 절반가량 줄었고, 지난해 3만2795가구의 약 30% 수준에 불과하다.
이 같은 상황에 정부에서는 빠른 시간 내 규제를 완화하고, 특히 도심 내에 주택 공급이 많이 이뤄지도록 정책을 펼친다는 계획이다.
이와 관련, 정부는 지난해 12월, 도심에 더 많은 주택이 공급될 수 있도록 재개발·재건축 사업절차를 원점에서 재검토하겠다고 밝혔다.
그동안 정비사업 심의 강화로 주택 공급에 한계가 드러나 주택시장 과열 양상이 빚어진 만큼, 공급 확대와 규제 완화를 동시에 추진해 시장 안정화를 꾀하겠다는 전략이다. 이에 재개발 요건을 충족하지 못해 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지를 소규모로 정비하는 모아타운 사업을 확대한다는 계획이다.
모아타운은 서울시의 종전 사업인 가로주택 정비사업과 비슷하지만 대지면적 기준을 대폭 완화해 저층 다세대 주택, 다가구 주택을 모아 하나의 단지로 새로 짓는 게 핵심이다. 기존 사업 방식과 달리 개발 기한도 절반 이상 단축돼 단기간 내 도심 내 주택공급이 가능하다.
재건축·재개발 수주는 지난해 주춤했지만 올해 일부 회복될 가능성이 있다. 지난해 서울시에서 시공사 선정시기를 사업시행인가 이후에서 조합설립인가 이후로 변경해 사업속도가 개선돼 정비사업 수주가 증가할 것으로 보인다.
더불어 올해 건설자재 가격이 안정화되면 공사비 분쟁 문제가 개선돼 사업 예측이 가능, 불확실성이 일부 해소될 전망이다. 다만, 일반 분양가를 감당할 수 있는 사업지에서만 선별적으로 수주가 발생할 것으로 보고 있다.
주택산업연구원은 주택공급물량과 관련, 2022년과 작년 2년 동안 택지준비와 인허가 및 착공물량이 급감되고 올해 중에도 프로젝트 금융여건은 단기간에 개선되기 어려울 것으로 예상됨으로 인허가와 착공, 분양 및 준공물량은 지난해 수준에서 크게 벗어나지 못할 것으로 전망했다. 이에 따라 인허가는 30만호 내외, 착공은 25만호 내외, 분양은 25만호 내외, 준공은 30만호 내외가 될 것으로 전망했다.
주택산업연구원은 주택정책 방향으로 올해 하반기부터 주택거래가 회복되고 내년부터 경기가 나아질 경우 최근 3년간 누적된 75만호 수준의 공급부족과 가구분화대기자 적체로 내년부터 주택시장 과열이 반복될 가능성도 있으므로 수급불균형을 위한 공급적정화에 초점을 두어야 한다고 전했다.
이를 위해, 지역별 기존수요 증가에 맞추어 주택공급이 적정하게 이뤄지도록 택지공급 확대와 인허가 등 규제완화 및 실수요자 금융과 프로젝트 금융 활성화 등이 병행돼야 한다며 먼저, 주택공급 급감 문제를 완화하기 위해 인허가 사전심의 내실화 및 통합 심의 의무화를 정착시키고, 기한내에 인허가 처리 및 인허가기관의 과다한 기부채납 요구를 금지토록 해야 한다고 했다.
한편, 사무실 및 점포와 같은 비주택 건축 상업용건물은 높은 금리 수준과 가격변동 위험을 감안할 때 올해 수요부진이 예상된다, 다만, 공장 및 창고는 지난해 감소했던 반도체 장비 투자로 올해 회복이 예상돼 건설수주에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보인다.
올해 주택매매거랭량은 약 65만호 예상, 2017~21년 평균 거래량 98만호에 비해 여전히 낮아
지난해 주택매매거래량은 약 53만호를 기록 할 것으로 예상된다. 이는 전체 주택재고의 2.7%에 상당하는 물량으로 주택시장이 과열이나 침체되지 않은 정상기에 매매거래량이 재고주택의 4~5%였던 점을 감안하면 2022년과 2023년의 거래량은 정상기의 절반수준에 불과한 것으로 나타났다.
주택매매거래량은 2006년 조사 착수 이래 2022년 최저 수준을 찍고 지난해에는 소폭 회복됐다. 올해는 주택가격 하방압력이 완화되고 일부지역에서는 상승 전환되면서 거래가 다소 회복되어 주택재고대지 거래율이 지나해 2.7%에서 올해 3.2% 수준으로 늘어난 약 65만호 수준으로 전망된다. 하지만 이 같은 수치 역시 2017~2021년 5년 평균 거래량 98만호에 비해서는 여전히 낮은 수준이다.
이 같은 상황에 업계 주요업체들은 올해는 버티기 전략으로 경기 회복이 예상되는 내년에 매출 확대를 위해 기반을 다진다는 전략이다.
이를 위해, 재건축·재개발 시장 확대에 따라 창호는 물론 창호외 프리미엄 제품 라인업을 확대하고 대리점들의 역량을 높여 건설사 및 조합 영업을 강화시키며 특판시장에서 경쟁력을 확보 할 것으로 전망된다. B2C시장에서도 국내 개보수 인테리어 수요 증가에 대응하여 토탈 인테리어 사업 모델을 강화시키면서 현재 시장 침체 및 위축된 수요에 대응하여 전시장 외 대리점, 소매점 네트워크 강화를 통해 유통 커버리지를 확대하고 있다.
업계 관계자는 “올해 창호 시장은 작년보다 더 안 좋을 것이라는 게 일반적인 견해다. 건설경기 및 부동산시장이 좋지 않은 상황에 경기 동향 및 정부 정책 동향을 잘 파악해 그나마 원자재 가격이 안정화된 흐름이 지속 되기를 바라며 수익성 개선에 노력하면서 경기 회복이 예상되는 내년 중후반에 결실을 맺을 수 있도록 노력하겠다”고 말했다.
자료출처_한국건설산업연구원, 주택산업연구원
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