최근 몇 년간 신규 주택 공급이 크게 줄면서 창호 및 건자재 업계가 큰 어려움을 겪고 있는 가운데, 지난 9월 7일 정부가 새로운 ‘주택공급 확대방안’을 발표해 창호업계 관심이 모아지고 있다. 그동안 여러 정부에서 주택 공급계획을 밝혔지만 주택 공급은 많은 변수를 갖고 있어 목표를 달성한 경우는 거의 없다. 실현 가능성을 높이기 위한 방안들이 포함된 이번 정부의 ‘주택공급 확대방안’을 정리해 봤다.
최근 국내 건설시장은 2022년 이후 민간 신축 공동주택 착공물량이 급감하고 비아파트는 전세사기 확산, 아파트 수요 쏠림 여파, 공공주택은 LH 철근누락 사태, 고가매입 논란 등으로 지난 몇 년간 최악의 경기침체를 겪고 있다. 특히, 창호는 대부분 공사 후반부에 적용되는 특징으로 당장 건설경기가 반등한다 해도 매출 발생에는 시차가 존재하기 때문에 창호업계의 반등은 좀 더 시간이 걸릴 것으로 예측되고 있다.
이 같은 상황에, 지난 9월 7일 정부는 국토교통부 및 기획재정부 등 관계부처 합동으로 부동산 관계장관회의를 개최하고 서울·수도권에 향후 5년(‘26~’30)간 총 135만호, 연간 27만호의 신규 주택을 공급(착공)한다는 ‘주택공급 확대방안’을 발표했다.
이 같은 수치는 최근 3년 공급실적 대비 1.7배 수준으로 매년 11만호 늘어난 수치다. 그간 인허가 기준으로 산정한 공급 물량이 정책 체감도가 낮고 실제 준공까지 이어지지 않는 경우가 있다는 지적이 있었던 만큼, 정부의 공급목표는 국민 체감도와 실현가능성을 극대화 할 수 있도록 착공 기준으로 관리한다.
이번 주택공급 확대방안의 주요 내용을 살펴보면, 먼저 수도권 공공택지에 충분한 주택을 조기에 공급하기 위해, 공공의 역할을 강화하고, 사업 절차에 따른 지연 요소를 개선하여, 37.2만호 이상의 주택을 신속 공급한다.
LH가 공동주택용지를 민간에 매각하지 않고 직접 주택 건설사업을 시행함으로써 지연될 공급을 조기화하여 공급속도를 높이고, 용적률 상향 등도 추진하여 2030년까지 수도권에 6만호를 추가 공급한다. 또한 장기간 사용되지 않거나 과다하게 계획된 상업용지 등 비주택용지는 심의를 거쳐 주택용지로 전환하여 1.5만호 이상의 주택을 공급할 예정이다.
그간 인·허가, 보상 등 공공택지 조성 과정에서 반복적으로 발생해 온 지연 요인은 단계별 맞춤형 조기화 전략을 마련하여 사업기간을 2년 이상 단축하고, 4.6만호 주택을 추가 공급한다.
이미 발표된 서리풀지구 및 과천 과천지구는 2029년 착공을 차질없이 추진하고, 중장기적 공급 기반을 확보하기 위해 3만호 규모의 신규택지도 검토한다.
이와 더불어, 3기 신도시 등 수도권의 주요 공공택지에서 2025년 내 0.5만호, 2026년 2.7만호의 공공주택 분양도 추진된다.
이와 함께, 노후시설·유휴부지를 활용하고 재건축·재개발 사업을 촉진함으로써 주거 선호도가 높은 도심에 공급을 확대한다. 역세권 등 도심 내 주요 입지에 위치한 30년 이상의 노후 공공임대주택을 최대 용적률 500%까지 상향해 고밀도로 전면 재건축하여 2.3만호 주택을 공급할 계획이며, 도심 내 유휴 국공유지와 준공 30년이 지난 노후 공공청사 등은 의무적으로 복합개발을 검토하고, LH 등이 사용권을 확보하여 속도감 있게 사업을 추진할 수 있도록 특별법을 제정하여 2.8만호 주택을 공급할 계획이다.
도심 내 학교나, 미사용 학교용지 등도 특별법 제정을 통해 장기간 미사용 시 관계기관 합동으로 복합개발 필요성 검토 후 학교용도를 원칙적으로 해제하여 3천호 이상을 공급할 예정이며, 송파구 위례업무용지, 강서구 공공청사부지 등 서울 내 유휴부지를 즉각 개발하여 4천호 규모 주택을 추가 공급한다.
그간 추진력 확보가 어려웠던 공공 도심복합사업은 일몰을 폐지하고 용적률을 상향하여 사업 동력을 확보하여 5만호를 공급하고, 1기 신도시 등 노후계획도시 정비사업은 선정방식과 사업절차를 개선하여 6.3만호의 주택 공급이 가능할 것으로 기대된다.
정비사업은 절차 개선을 통해 사업기간을 최대 3년 단축하여 사업속도를 높이고, 그간의 공사비 상승 등 여건 변화에 대응하여 사업성을 높이기 위한 제도 개선을 추진한다. 이러한 정비 사업 제도 개편을 통해 향후 5년간 23.4만호의 주택 공급을 지원할 예정이다.
재개발·재건축 사업 과정에서 기존 거주민의 재정착을 지원하고 사업의 투명성을 높이는 등 사업에 대한 주민 신뢰도를 높이고, 공공성을 보완할 수 있는 방안도 함께 추진한다.
공공 재개발·재건축은 용적률 인센티브 등을 통해 사업을 활성화하는 한편, 민간 재개발·재건축의 사업성 개선을 위한 용적률 인센티브에 대해서도 향후 공론화를 통해 구체적인 추진 방향을 결정할 계획이다.
마지막으로, 위축된 민간 주택사업 여건을 개선하기 위해 각종 규제를 대폭 개선하고 신속 공급모델을 도입한다. 지난 35년간 유지되어 온 주택 실외 소음기준이나 과도한 학교용지 기부채납 요구 등 그간 주택사업을 저해했던 규제를 합리적으로 개선하는 한편, 도심 내 공실상가 등을 활용한 주택 공급 방안을 마련하여 비아파트 공급을 지원하고, 모듈러 공법을 활용한 주택 공급도 확대할 계획이다.
또한, 단기간 내 신속한 공급이 가능한 신축매입임대와 공공지원 민간임대주택을 각각 5년간 14만호, 2.1만호 착공하되, 2026~27년에 걸쳐 물량의 50%를 집중적으로 공급할 예정이며, 공적 보증 공급 확대를 통해 주택 건설사업자에 대한 자금 지원도 강화한다.
부동산 경기 상대적으로 덜 받는 공공 부문 적극 확대
이번 정부의 ‘주택공급 확대방안’ 특징은 부동산 경기 변동의 영향이 상대적으로 적은 공공 부문을 중심으로 주택공급 역할과 기능을 적극적으로 확대해 확고한 추진체계를 정립하여 관계기관, 시장참여자 등 이해관계가 첨예한 사업을 차질없이 적기에 추진할 수 있도록 지원한다는 점이다.
목표물량은 수급 상황과 현장의견을 토대로 실천 가능한 상향식으로 제시하고 공급 체감도가 높은 착공 기준으로 관리한다. 착공은 3~6개월 내 분양되어 소유자가 정해져 공급 체감도가 높고, 착공되고나면 대부분 준공되는 만큼 목표치의 신뢰성기 높기 때문에 이번 정부에서는 공급목표를 착공으로 일원화하여 관리하며, 민간 주택공급 여건 개선 시에도 공공성 강화 원칙하에 지원 한다는 방침이다.
구체적으로 공공택지를 LH 직접 시행으로 전면 전환하고, 3기 신도시 등 공공택지에서 각 사업절차별 공급지연 요소를 해소하여 공급물량 확대 및 속도를 제고한다.
이와 관련해 기존에는 공공이 토지수용 등을 통해 조성한 공공택지 상당 부분을 민간에 매각해 민간이 주택을 직접 공급했다. 이럴 경우 민간이 부동산 호황기에는 개발이익을 누리고, 불황기에는 공급을 지연하거나 중단함으로써 수급 변동성이 확대되는 문제가 발생했다. 이에 LH가 조성 중이거나 조성 예정인 민간 매각 공동주택용지를 LH 직접시행으로 전환한다는 내용이다. 직접시행 전환 물량은 민간이 설계시공 등을 전담하는 도급형 민간참여사업으로 추진해 설계·구조·브랜드 등 차별화한다는 계획이다.
더불어, 노후 공공임대주택은 전면 재건축한다는 계획이다. 서울 주요 입지에 있는 준공 30년 이상 경과한 노후 영구임대 등 공공임대주택을 재건축해 2030년까지 수도권에 2.3만호를 착공하고 도심 우수 입지 주택공급을 위해 노후 공공청사, 국유지 등을 재정비해 2030년까지 수도권에 2.8만호를 착공한다.
재개발·재건축 등 정비사업 활성화
재개발·재건축 등 정비사업도 활성화 시킨다. 정비사업 제도 개편으로 민간과 공공의 이익균형 원칙 하에서 정비사업의 속도를 높이고 사업을 보완해 현재 추진 중인 서울 40만호, 수도권 68만호 등의 공급을 촉진한다.
공공 도심복합사업 제도 개선을 통해 2030년까지 수도권에 5만호를 착공한다. 이와 관련, 수도권 등 지자체 제안·공모를 통해 신규 후보지 발굴, 지자체ㆍ지방공사 참여를 통해 사업 활성화를 유도한다. 제도개선으로 사업계획승인 시 특별건축구역 지정 의제, 건축물 높이제한 완화 특례 추가, 비주거 의무비율 완화 등을 추진하고 공원녹지 의무 확보기준을 완화하고, 광역교통·학교용지 부담금도 개발에 따라 증가된 부분에 한해 부과토록 합리화 시킨다.
1기 신도시 정비사업도 사업 선정방식ㆍ절차를 개선하여 신속한 사업추진을 지원하고, 이주 등 문제는 선제 조치하여 2030년까지 수도권에 6.3만호를 착공한다. 이를 위한 사업 절차개선 등으로 선도지구에만 적용하던 계획수립 패스트트랙을 향후 추진될 사업까지 확대하고, 펀드특례보증 등도 동일 지원한다. 더불어 사업성 낮은 노후 도시 정비사업의 추진력 제고를 위해 공공신탁사 설립 등 신속 추진체계 도입을 검토하고 업무영역, 추진방안, 재원구조 등에 대한 구체적인 추진방안을 마련한 이후 근거법령 제 개정 등을 추진한다.
이와 함께, 도심 내 방치된 빈집을 신속하게 정비해 양질의 주택을 공급할 수 있도록 빈집정비촉진지역을 도입해 빈건축물정비특별법을 제정할 계획이며, 가용지가 부족한 도심 내에서 수요에 신속하게 대응할 수 있는 소규모주택정비사업에 대한 지원을 강화해 2030년까지 수도권에 1.8만호를 착공한다는 방침이다.
민간주택 공급 여건 개선
민간부문의 원활한 주택공급을 유도하기 위하여 관련 규제를 완화하고 원활한 자금조달 및 신속 공급모델을 통한 단기 공급 확대도 병행한다. 제도개선으로는 인허가 기간을 단축하고, 주택 사업자의 부담을 완화한다. 지자체의 인허가 관행 및 주택사업 추진여건 개선을 위해 국토부 내 ‘신속 인허가 지원센터’를 설립한다.
신속공급 모델을 통한 단기공급도 확대한다. 이와 관련, 단기적 공급효과가 있는 오피스텔, 도시형생활주택 등 신축매입을 통해 2030년까지 수도권에서 14만호 착공을 추진하면서 신속한 공급지원을 위해 전체 착공 물량의 50% 수준인 7만호를 향후 2년간 집중 공급한다.
더불어, 짧은 공기로 신속한 공급이 가능하면서, 환경·산재·공사품질 등 전통적 공법의 한계를 극복할 수 있는 모듈러 주택 공급을 확대한다. 이를 위해 공사비 부담 완화, 불합리한 규제개선, 인센티브 강화 등 모듈러 공법 보급 확대를 위한 OSC모듈러특별법을 제정하고 모듈러 맞춤형 기준 및 품질관리제도 마련, 현장건설 중심의 각종 규제완화 및 인센티브 강화를 통한 고비용 구조를 해소한다는 방침이다.
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